魏积安近况回望这一年,广州楼市可谓是跌宕起伏,经历了冷淡期后,又有各类利好政策接踵而至,为市场注入了新的活力与变化。
在“止跌回稳”的主基调下,市场实现了平稳过渡,更有效提振了市场信心,为房地产行业带来了全新的机遇。
现在,让我们一起共同回顾2024年广州楼市的“风云变幻,并展望2025年的楼市趋势。
中原数据统计,截至2024年11月末,从中央到地方陆续出台的房地产调控政策累计逾700次。
从逐步解除限购,到放松买房社保年限、降幅首付比例、降低契税、取消豪宅税以及出台建筑超新规等等,广州每一个政策节点都标志着楼市正逐步迈向一个新的发展阶段。
其中最关键的节点,就是930全面取消限购后,这一轮政策效果立竿见影,市场见底回升明显。
数据显示,10月份新房成交量达10463套,对比9月的5164套几乎翻了一倍。
特别是12月,更是走出翘尾行情,全月成交量达10187套,仅次于10月成交,为全年第二成交高峰。
以2024年各新盘的开盘表现为例,海珠的区域整体去化率最高,约24%,其次为白云、荔湾、天河、番禺等区域,去化率在10%以上。
其中黄埔的区域整体去化率不高,仅8%,主要还是因为项目之间“内卷严重”,而且天河东如今供应增多,也会对黄埔楼市造成一定的挤压。
而二手之所以能走出如此行情,一方面是政策的刺激,另一方面是以价换量的结果。
今年广州“救市”政策密集出台,有效提振行业预期、信心,加上不少业主降价交易,促使刚需、改善需求陆续释出。
可以看到930新政后,二手连续上个月成交上万套,其中12月成交达11494套,为全年成交高峰。
虽然成交攀升,但2024年的二手房整体网签均价为2.7万/㎡, 与去年的成交价格2.95万/㎡相比,下降了约8%。
细化到各区域来看,天河、白云等区域需求回落,中心区二手成交近5.5万套,同比下跌1.5%。
另外,南沙因近年不少次新房陆续释出,有效补充区域二手容量,需求明显提升,带动区域成交同比增长22.8%。
2024年,由于市场信心未足,2024年政府减少了土地供应,并且提显著高了土地含金量。
数据显示,2024年广州全年经营性用地成交规模574万㎡,环比降40%;
虽然供应量下降了,但质量却提上来了,广州的供地更集中在中心区的优质“靓地”。
其中“产品使用率”能够达到100%-120%的土地成交建面319万㎡,占全市比重72%;“
“产品使用率”能达到120%以上的土地成交建面125万㎡,占全市比重28%。
更多“新产品”入市,在提高户型实用率的同时,也让新房市场的价格会更“坚挺”。
比如一手对比二手房价的全年变化,会发现一手的跌幅是低于二手的,特别是在新规产品相对集中的白云。
但是,对于现在市场既有“新产品”,又有“旧库存”的环境而言, “高使用率” 更像是一把双刃剑。
一方面,令全新产品的含金量更高,但另一方面 ,旧产品受挤压,去货难度更大,尤其是郊区。
尽管2025年大环境有诸多的不确定,但“市场不稳、政策不止”将仍然是主旋律。
新房方面,由于2024年土地供应减量提质,2025年新货供应相对减少,不会加剧内卷。
不过细分到区域来看,2024年用地供应较为充足的海珠、天河、番禺三区,预计2025年新房供应依旧相对较多,竞争压力会更大一些。
二手方面,以当前市场走势研判来看,10、11月虽因政策红利刺激,价格短暂企稳,但2025年上半年价格止跌回升可能性偏低。
中原研究发展部预判,因为目前楼市仍处买家市场,行业预期依然不强,预计2025年上半年价格探底调整,趋势以平稳微跌为主,跌幅在3%左右,止跌修复节点或需在2025年下半年。
总结以上,2025年的广州楼市,很难言火爆翻盘,但延续2024年的止跌回稳,还是很有信心。
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