魏积安近况回望这一年，广州楼市可谓是跌宕起伏，经历了冷淡期后，又有各类利好政策接踵而至，为市场注入了新的活力与变化。

　　在“止跌回稳”的主基调下，市场实现了平稳过渡，更有效提振了市场信心，为房地产行业带来了全新的机遇。

　　现在，让我们一起共同回顾2024年广州楼市的“风云变幻，并展望2025年的楼市趋势。

　　中原数据统计，截至2024年11月末，从中央到地方陆续出台的房地产调控政策累计逾700次。

　　从逐步解除限购，到放松买房社保年限、降幅首付比例、降低契税、取消豪宅税以及出台建筑超新规等等，广州每一个政策节点都标志着楼市正逐步迈向一个新的发展阶段。

　　其中最关键的节点，就是930全面取消限购后，这一轮政策效果立竿见影，市场见底回升明显。

　　数据显示，10月份新房成交量达10463套，对比9月的5164套几乎翻了一倍。

　　特别是12月，更是走出翘尾行情，全月成交量达10187套，仅次于10月成交，为全年第二成交高峰。

　　以2024年各新盘的开盘表现为例，海珠的区域整体去化率最高，约24%，其次为白云、荔湾、天河、番禺等区域，去化率在10%以上。

　　其中黄埔的区域整体去化率不高，仅8%，主要还是因为项目之间“内卷严重”，而且天河东如今供应增多，也会对黄埔楼市造成一定的挤压。

　　而二手之所以能走出如此行情，一方面是政策的刺激，另一方面是以价换量的结果。

　　今年广州“救市”政策密集出台，有效提振行业预期、信心，加上不少业主降价交易，促使刚需、改善需求陆续释出。

　　可以看到930新政后，二手连续上个月成交上万套，其中12月成交达11494套，为全年成交高峰。

　　虽然成交攀升，但2024年的二手房整体网签均价为2.7万/㎡， 与去年的成交价格2.95万/㎡相比，下降了约8%。

　　细化到各区域来看，天河、白云等区域需求回落，中心区二手成交近5.5万套，同比下跌1.5%。

　　另外，南沙因近年不少次新房陆续释出，有效补充区域二手容量，需求明显提升，带动区域成交同比增长22.8%。

　　2024年，由于市场信心未足，2024年政府减少了土地供应，并且提显著高了土地含金量。

　　数据显示，2024年广州全年经营性用地成交规模574万㎡，环比降40%;

　　虽然供应量下降了，但质量却提上来了，广州的供地更集中在中心区的优质“靓地”。

　　其中“产品使用率”能够达到100%-120%的土地成交建面319万㎡，占全市比重72%;“

　　“产品使用率”能达到120%以上的土地成交建面125万㎡，占全市比重28%。

　　更多“新产品”入市，在提高户型实用率的同时，也让新房市场的价格会更“坚挺”。

　　比如一手对比二手房价的全年变化，会发现一手的跌幅是低于二手的，特别是在新规产品相对集中的白云。

　　但是，对于现在市场既有“新产品”，又有“旧库存”的环境而言， “高使用率” 更像是一把双刃剑。

　　一方面，令全新产品的含金量更高，但另一方面 ，旧产品受挤压，去货难度更大，尤其是郊区。

　　尽管2025年大环境有诸多的不确定，但“市场不稳、政策不止”将仍然是主旋律。

　　新房方面，由于2024年土地供应减量提质，2025年新货供应相对减少，不会加剧内卷。

　　不过细分到区域来看，2024年用地供应较为充足的海珠、天河、番禺三区，预计2025年新房供应依旧相对较多，竞争压力会更大一些。

　　二手方面，以当前市场走势研判来看，10、11月虽因政策红利刺激，价格短暂企稳，但2025年上半年价格止跌回升可能性偏低。

　　中原研究发展部预判，因为目前楼市仍处买家市场，行业预期依然不强，预计2025年上半年价格探底调整，趋势以平稳微跌为主，跌幅在3%左右，止跌修复节点或需在2025年下半年。

　　总结以上，2025年的广州楼市，很难言火爆翻盘，但延续2024年的止跌回稳，还是很有信心。